안녕하세요. 럭키입니다. ^^
아파트 거래량이 3월부터 증가하고 있다는 뉴스가 많이 나오네요.
개인적으로는 하락장이 마무리되고 있다는 생각이 듭니다.
그렇다고 강한 상승도 단기간에는 일어나기 힘들다고 생각하는데요.
이런 시기일수록 내 곳간을 잘 관리해야한다고 생각합니다.
오늘 관리할 두번째 곳간은 강서구의 한오아파트입니다.
한오아파트는 정겨운 오래된 6층짜리 저층 아파트입니다.
1동짜리 나홀로 아파트이고, 엘레베이터도 없습니다.
다만, 가격대비 훌륭한 입지, 낮은 용적률 (143%)이라는 장점도 있습니다.
이를 바탕으로 가로주택정비사업을 추진중에 있는데요. 이미 동의서를 꽤나많이 징구한 상황입니다.
저는 이 아파트를 21년초에 매수했는데요.
이제 만3년이 조금 지났습니다.
그 동안 투자성과는 어떻게 되었을까요
투자 성과
매수가격 : 2억 4천만원
전세가격 : 1억 2천만원 (재계약시 1억 3천만원)
투자금 : 1억 4천 5백만원 (갭 1억 2천만원, 취등록세 등 2천 5백만원)
현재 시세 : 3억원 (`24. 5기준)
투자수익률은 대략 24%정도 됩니다. ( 시세차익 3천5백만원, 투자금 1억4천5백만원 계산시)
여기에 향후 양도소득세, 거래비용, 향후 수리비용 등을 감안하면 수익률이 더 낮아질 수 있습니다.
연평균 수익률로 계산하면, 3년간 24%이니, 연수익률로 약 7~8% 수익을 본 셈입니다.
1억이상 투자한 것치고는 참 부족한 수익률입니다.
돌이켜보면 잘한 점과 잘못한 점이 있습니다.
잘못한 점 : (1) 정부정책에 대항한 점, (2) 급하게 산 점
잘한 점 : (1) 서울에 산 점, (2) 대지지분이 싼 점
먼저 잘못한 점 입니다.
1. 정부정책에 대항한 점
당시는 돌이켜보면 부동산 상승이 마지막 불꽃을 태우는 시기였습니다.
상승의 막바지가 되면, 상승시점동안 누적된 다양한 정책으로 투자하는 환경이 좋지 않습니다.
당시 한오아파트를 사면서 3가지 허들이 기억에 납니다.
취득세 중과세 (8%)
자금조달계획서
양도세 중과세(20~30% 추가 중과)
취득세 중과세 (8%, 조정지역이상 2주택)
한오아파트를 사면서 취득세를 약 2천만원 냈습니다.
겨우 2억 남짓한 아파트를 사면서 말이죠.
당시에는 취득세 내도 많이벌면 그만이야~ 하고 생각했습니다.
그런데 조정기가 오니, 얼마안되는 양도차익에 취득세가 너무아깝더라고요.
세금을 대놓고 두둘겨 맞는 것은 참 아프다는 것을 깨닳았습니다.
자금조달계획서
자금조달계획서 작성 자체가 사실 큰 문제는 아니였습니다.
다만 심리적인 압박이 있었습니다.
어차피 제 돈이긴하지만, 양식은 이렇게 쓰면 되는건지, 혹시 잘못 넣어서 해명을 해야하면 어쩌나 이런 고민을 많이했었습니다.
주택을 구매하는 것 자체를 감시, 감독한다는 기분이 들어서 저처럼 소시민은 왠지모를 긴장이 되었던 경험이였습니다.
양도세 중과세
당시에 양도세 중과세를 알면서 어떻게 이 아파트를 매수했나 싶습니다.
지금은 강남3구 및 용산구 외에 모두 양도세 중과세에서 자유로워졌지만,
당시 양도세 중과를 계산하면 사실 남는게 없는 장사였습니다.
잘 기억해보면 너무 양도차익이 커서 중과세율에도 수익이 많을 것이라고 생각한 것 같습니다.
또, 전날 동일층수가 2억 3천에 매수되고, 하루차이로 2억 4천에 매수했습니다. 천만원이 참 큰 돈인데..
그때는 자산가격이 급하게 오르던 시절, 너무 성급했던 것 같습니다. (이후에 다시 싸게 물건들이 속속 나왔었습니다.)
반대로 잘한 점도 있습니다.
뭐니뭐니 해도 입지
가장 잘한 것은 그래도 입지가 좋다는 점입니다.
5호선(5분)과 9호선(10분) 역세권이면서
강서 개발의 핵심축인 마곡과 김포공항 사이에 있습니다.
그리고 주변 재개발이 예정되어 있기 때문에 더 나빠질것이 없습니다.
노후도도 이미 35년이 넘어서 더 노후되기도 어렵고,
언제나 아파트가 깔고있는 대지는 우리곁에 있으니까요.
그리고 추가로 대지지분을 싸게 샀습니다.
매수당시 가로주택정비사업 사업성을 따져보면, 너무나도 매력적인 가격이였습니다.
물론 지금은 아파트 가격이 하락하고, 건축비가 상승했습니다.
그러나 저는 시장을 믿습니다.
언젠가 대지1평당 2천만원에 구입한 서울땅이 수익을 안겨줄 것을요.
매도타이밍은?
가장 중요한 매도타이밍에 대한 질문입니다.
한오아파트는 서울에 있기 때문에 매도가 참 고민이 됩니다.
대단한 고민이 아니라, 가격이 상승하고 매도하고 싶지만,
가격이 상승하면 서울은 언제든지 다시 투기지역으로 묶일 수 있고,
양도세 중과가 부활할 수 있다는 점이지요.
시간은 정말 상대적이여서, 매도의 상황을 상상해 봅니다.
저는 한오아파트를 가로주택정비사업 사업성을 기대하고 매수했기 때문에,
다시 한번 그 분위기가 올때까지 기다려보려합니다.
여러분들의 부동산에도 장미빛 미래들이 있을텐데요.
그 장미가 아름답게 물들기를 기대합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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