내 부동산 점검하기 1 - 구리시 럭키아파트

안녕하세요.럭키입니다. ^^

요즘 부동산 시장이 좋지 않다고들하는데,

왠지 앞으로 계속 상승할 것 같은 느낌이 든다면..

다주택자의 희망회로일까요? ㅎㅎ

저는 제 보유 부동산을 몇년만에 한번씩 돌아보기로 했습니다.

오늘은 경기도 구리시에 위치한 럭키아파트입니다.

왠지모르게 돈냄새 나지 않나요. 동간거리가 넓어보이고, 중층단지에 노후도가 좋아보여서 부동산을 잘 모를때 매수했습니다.

왜 잘 모를때 매수했다고 했는지는 이제 말씀드릴게요.

 

먼저 차트입니다.

저는 2020년초에 매수하여, 약 4년정도 보유한 상태입니다. 

매수가 3억 2천

전세가 1억 8천

투자금 1억 4천

현재 시세 5억

 

현시점 양도 시, 단순 시세차익을 1억 8천만원정도 기대할 수 있습니다.

수익률로 계산하면, 130%정도 됩니다.

 

 

제가 이 물건을 산  이유는 무엇이었을까요?

A급, B급, C급 이동에 따른 안전마진 방식을 근거로 투자했습니다.

아시다시피, 올해 2024년 6월이면, 8호선이 연장되어 장자호수공원역이 개통합니다.

(8월로 연장설이 있으나, 시청에서는 공식적으로 일정을 확언하지않고, 앞으로 보도자료를 참고하라 답변받았습니다.)

위와 같이 분위지로를 보면, 역을 기준으로 남쪽을 A급지, 위쪽을 B급지, 역과 멀어지고 아파트 단지와 집적이 떨어지는 곳일 수록 평단가가 낮게 측정되는 것을 알 수 있습니다.

(호갱노노기준)

 

저는 A급지와 B급지가 20년초 급상승하는 것을 확인하고 안전하게 C급지인 럭키아파트를 매수했습니다.

매수이유는 다음과 같습니다.

1. C급지의 안전마진 또는 리스크 방어

2. 지하철개통으로 인한 가격상승 미반영

3. 노후도 및 용적률 프리미엄 미반영

 

지금 돌이켜 보았을 때, 1과 2는 올바른 판단이였지만, 3은 잘못된 생각이 되었습니다.

 

먼저 1을 점검해보겠습니다.

1. C급지의 안전마진 또는 리스크 방어

 

 

현재 럭키아파트와 가장 유사한 시세를 보이는 LG원앙아파트의 가격차트입니다.

<럭키아파트 2020년 1월>

<LG원앙아파트 2020년 1월>

두 단지는 인접하여 있고, 차트의 흐름도 비슷하지만,

B급지인 원앙아파트는 1차 상승으로 4억이 되었을 때, 럭키아파트는 3억2천입니다.

저는 과거처럼 앞으로도 둘의 가격흐름이 비슷할 것이라고 판단하였고,

훨씬 적은 갭 (2억 1천 vs 1억 4천) 으로 안정적인 투자를 할 수 있었습니다.

 

(B급지) LG원앙 아파트 투자시	(C급지) 럭키 아파트 투자시

 

 

2. 지하철개통으로 인한 가격상승 미반영

 

<럭키아파트 12년간 30% 상승>

럭키아파트는 8호선이 착공하고도 12년간 30%밖에 가격이 상승하지 못했습니다.

잠실역까지 15분만에 도착할 수 있는 입지의 가격이 반영되어 있지 못하다고 판단했습니다.

 

3. 노후도 및 용적률 프리미엄 미반영

어떻게 보면 참 매력적인 숫자입니다.

용적률도 낮고, 세대수도 적절하며, 노후도도 준비되었다면, 시간만 지나면 기회가 되지않을까?

또한 대지도 3종주거지인점도 매력적으로 느껴졌습니다.

나의 나이를 무기라고 생각하고 재건축 프리미엄이 아직 반영되지 않음을 기대했습니다.

 

하지만 이 판단은 잘못된 판단이였습니다.

 

<럭키아파트 세대 구성 - 초소형고 소형평형으로 되어있다.>

럭키아파트는 초소형 세대와 소형세대로 구성되어 있습니다.

아무리 용적률이 낮은편에 속하고, 3종주거지더라도, 사업성이 나오지않으면 아무소용이 없습니다.

럭키아파트의 평균대지는 10평밖에 되지 않습니다.

아마 앞으로도 재건축이 되기는 쉽지 않을 것입니다.

 

내 자산이기에 희망회로를 돌려보고 싶지만, 아닌 것은 아닌 것입니다.

 

다만, 첫 투자이기에 3가지 근거 중 2가지라도 합리적이였던 것에 만족합니다.

 

매도타이밍은?

 

저는 아직 럭키아파트가 적정가격이 반영되어있지 못하다고 생각합니다.

감히 전고점 이상 가격이 될 것이라고 확신하며,

럭키아파트를 매도하는 시점은 다른 아파트로 갈아타기를 할 시점으로 계획하고 있습니다.

 

가끔 과거의 나는 생각보다 똑똑하기도, 생각보다 멍청하기도 하다는 생각이듭니다. ^^

남은 하루 의미있는 시간 되시기 바랍니다.