구리시 럭키아파트 투자 검토 (대지지분, 재건축, 8호선)

 

안녕하세요 럭키입니다. ^^

오늘은 구리시 수택동의 럭키아파트 투자검토를 진행하려합니다.

럭키아파트의 용적률, 대지지분, 연식, 대지권과 개인적인 의견을 바탕으로 재건축 검토를 진행하고,

재건축 외에도 향후 투자여력에 대해서 검토하려합니다.

<럭키이파트 입구>

 

럭키아파트 단지 정보

 

먼저 럭키아파트의 단지정보입니다.

럭키아파트는 나름 600세대 이상의 중규모 이상 단지의 아파트이며,

용적률이 192%로 상당히 낮은 용적률을 보이고 있습니다.

또한 3종일반주거지로 재건축시 상대적으로 높은 용적률을 받을 수 있습니다. 

또한 건폐율 20%로 쾌적성과 33년차 아파트임에도 잘 관리된 단지내를 볼 수 있습니다.

럭키아파트 단지내 전경 로드뷰로 확인하기

<럭키아파트 기본 정보>

 

재건축 검토

 

럭키아파트는 (1) 낮은 용적률, (2) 3종일반주거지역 (3) 충분한 노후도(33년차)로 재건축을 하기에 좋은 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 제가 생각하기에 재건축으로 가기에는 앞으로 많은 어려움이 있을 거라고 생각합니다.

그 이유는 세대구성과 이에 따른 대지지분 때문입니다.

 

럭키아파트는 14평 200여세대(1개동) 과 24평 400여세대(4개동)으로 구성되어 있습니다.

<럭키아파트는 14평과 24평 작은 평형으로만 구성되어 있다.>

 

그러다보니, 실제 단지 평균 세대별 대지지분이 넓은 편이 아니다!

만약 평형이 조금 더 넓은 평형으로 구성되어 있었다면, 대지지분이 넓어 사업성이 더 좋았을텐데 하는 아쉬움이 남는다.

 

<럭키아파트 대지면적>

럭키아파트 24평을 매수할 때, 대지지분은 36.18m2 이다.

약 11평정도가 대지지분이 나온다.

 

그렇다면, 이러한 대지지분은 어느정도 재건축 메리트가 있는지 주변 단지와 비교해보자.

주변에 비슷한 연식의 역세권 아파트 3개단지의 20평대 대지면적을 비교해보려한다.

1. 대림한숲 26평, 21평

2. LG원앙 27평, 22평, 20평

3.한성 3차 24평 (단일)

 

<대림한숲, LG원앙, 한성3차는 럭키아파트와 2~3년차이를 두고 소형평수로 지어진 근방의 아파트들이다.>

 

20평형 대지지분 비교 (대림한숲, LG원앙, 한성3차)

주변단지 및 20평대	대지지분(m2)	대지지분(평)
럭키아파트 (24평)	36.18	10.96
대림한숲 (21평)	29.04	8.8
대림한숲 (26평)	33.59	10.17
LG원앙 (20평)	27.94	8.46
LG원앙 (22평)	29.2	8.84
LG원앙 (27평)	38.9	11.78
한성 3차 (24평)	34.27	10.38

 

조사해본 결과 럭키아파트가 용적률이 조금 낮아 24평형대비 대지지분이 미세하기 넓긴하나 의미있지 않다.

특히 단지별로 재건축을 할 때, 전체 단지의 평균 대지지분이 중요한데 이부분에서는 오히려 후에 더 불리하게 작용할 수도 있다,

 

 사실 이구역의 재건축 투자를 말하려면,

용적률 113%와 126%인 두산아파트와 한성1차 아파트가 진짜배기다.

이 둘은 2종일반주거지역이라는 단점이 있지만, 그걸 상쇄하기에 충분한 용적률을 갖는다.

투자여력이 있는분들은 지금 진입하기에 아주 좋다고 생각한다.

 

8호선과 토평지구의 미래

투자를 시작할 때는 잘 모르고 재건축도 되는거 아니야? 하고 작은 기대를 하기도 했다.

지금은 위와 같이 현실을 인지하고 있다.

 

<장자호수공원과 600m 역세권이며, 5개의 학교를 접하는 럭키아파트>

 

그러나 그럼에도 불구하고,

이렇게 초중고가 모두 인접하며, 8호선 역세권, 호수공원 10분거리에 20평대 아파트를

4억대에 마련한다는 것은 내집마련에 좋은 기회라고 생각한다.