1-2 매매가격과 전세가격은 왜 다를까? 그 갭에 숨겨진 의미를 생각해보자.

어? A 아파트는 매매가가 10억인데 전세가가 9억이네. 갭이 1억이야.

엥? B 아파트는 매매가가 5억인데 전세가가 3억이네. 갭이 2억이야.

 

매매가격, 전세가격, 그리고 갭

부동산을 알아볼 때, 자주 접하는 용어이다.

그런데, 이 각각의 용어가 내포하고 있는 진짜 의미는 무엇일까?

1-1 부동산의 가격? 적정가격을 계산할 수 있을까?

지난 1-1에서 만났던 반포동 래미안 원베일리다.

전세가율 36%

래미안 원베일리의 전세가율은 36%

래미안 원베일리는 직주근접, 학군, 교통, 한강변, 입지, 신축, 대단지, 커뮤니티 등 모든 면에서 거의 완벽한 단지이다.

그러므로 저렇게 높은 매매가가 성립할 수도 있을 것 같다.

그런데 이렇게 좋은 아파트에서 사는 가격은 왜 매매가격에 36%밖에 되지 않는걸까?

매매가격만큼 전세가도 한 30억, 40억이여도 되지 않을까?

왜 전세가격와 매매가격이 3배나 차이나는지 한번 좀 더 자세히 살펴보자.

다음은 매매와 전세를 통해 얻을 수 있는 것들을 비교한 표이다.

	매매	전세
거주의 권리 (점유권)	있음	있음
소유의 권리 (소유권) 그리고 책임	있음	없음

너무 당연한 이야기라서 어이가 없는가?

그렇다면 소유의 권리의 의미를 다시 보자.

소유의 권리와 책임

	매매	전세
가치변동에 따른 수익/손실 책임	시세차익 / 시세차손 ( + / - )	-
주거의 선택권	주거의 자유 (+)	정해진 거주기간 (-)
소유 비용 (유지 비용)	취득세, 재산세, 종합부동산세 (-)	낮은 주거비(전세비용) (+)

 

매매와 전세에는 각각의 장단점이 있다.

 

어찌보면 본인의 선택에 따라, 불편함을 감수하고 낮은 주거비로 전세를 사느냐, 

유지 비용이 높더라도 매매를 하느냐로 보일 수도 있다.

그럼에도 불구하고 원베일리의 매매가격이 전세가격보다 3배나 높은 것은 왜일까?

앞으로 다양한 이유를 다루겠지만 가장 큰 이유는 부동산 가치변동에 따른 수익/손실 책임 때문이라고 생각한다.

부동산의 가격은 상승하기도 하고, 떨어지기도 한다.

강남아파트라고 항상 상승하는 것은 아니다. 

서울이나, 경기도나, 인천이나 시차만 있을 뿐 상승과 하락은 큰틀에서 대동소이하다.

반포동 아크로리버파크

배곧신도시 아파트

 

이 아파트는 우리가 아주 잘아는 반포동의 아리팍이고, 아리팍은 어떠한 상황에서도 철옹성같이 가격이 떨어지지 않을 것이라고 생각하지만, 실제로는 그렇지 않다.

아리 팍도 거의 50억에 육박하던 가격이 35억까지 떨어졌었고(30% 하락)

입주 때보다 아직 2배도 상승하지 못했다.

이렇게 강남 신축아파트라고 해서, 무조건 가격이 하락하지 않는것도 아니고, 무조건 수익률이 좋은 것도 아니다.

 

이는 경기도에 비슷한 연차의 아파트이다.

가격자체의 차이는 크지만, 상승률이나, 상승 하락의 시점만 보면 전체적인 흐름은 비슷하다.

 

 

 

 

 

다시, 전세가격, 매매가격, 갭으로 돌아와보자.

한국에서의 부동산은 역사적으로 상승해 왔기 때문에 시세차익을 기대하게 되고,

그 가격이 매매가격에 반영되어 있다.

그 기대치가 원베일리의 경우 갭30억으로 나타나고 있는 것인데,

정말 19억원이면 실제로 살 수 있는(live) 원베일리의 소유권을 53억원을 주고 사는 것은(buy) 합리적인 것일까?

래미안 원베일리 스카이브릿지

 

어찌보면 19억으로 계속 전세를 살아도, 53억까지는 전세가격이 오를 것 같지는 않은데, 왜 사람들은 이런 선택을 하는지 조금 더 알아보자.