1-3. 전세와 월세 중 뭐가 유리할까? feat. 전세와 월세 계산해보기

 

전세사기 문제가 아직도 다 해결되지 않고 있다.

오늘은 전세 제도에서 알아보고, 전세와 월세를 비교해보도록 한다

(1) 전세사기로 말도 많고, 탈도 많은데, 우리나라는 왜 전세계에서 유일하게 전세제도가 있을까?

(2) 어차피 매수를 할게 아니라면, 전세 대신 월세로 살면 되는게 아닐까?

(3) 전세 대출은 왜 있을까? (다음편)

 

(1) 전세사기로 말도 많고, 탈도 많은데, 우리나라는 왜 전세계에서 유일하게 전세제도가 있을까?

 

이 질문의 답은.. 결국은 전세 사고가 나지 않을때는 전세제도가 모두에게 이득이기 때문이다.

정말 그러한지 각 당사자의 입장에서 비교해보자.

세입자 : 사실 전세금은 동일 금액을 은행이나 다른 투자상품에 예치할 경우, 예금이자 또는 투자수익이 발생하고, 이 수익금을 월세로 지불한다면, 굳이 전세사고의 리스크를 감수하지 않아도 된다.

하지만, 예금이자수익보다 월세가 일반적으로 더 비싸기 때문에 세입자는 전세를 선택한다.

1억이 있는 세입자는 은행에 이를 맡기면 연 300만원정도를 받지만,

1억 전세 대신 월세에 들어갈 경우, 1년간 지출되는 월세는 600만원이다.

이때문에 세입자는 전세를 선택한다.

팩트체크
(1) 은행연합회 예금금리 : https://portal.kfb.or.kr/compare/receiving_deposit_3.php
약 3%

(2) 통계청  전월세 전환율 : https://stat.kosis.kr/statHtml_host/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010&dbUser=NSI_IN_408
약 6%

 집주인 : 세입자를 구하는 집주인은 명백한 투자자이다.  집주인은 적은 투자금으로 이 집의 소유권을 취득해야한다.

(앞장에서 배운 것처럼, 매매와 전세는 동일하게 거주의 권리를 갖기 때문에, 집을 매매해서 전세를 주게 되면 남는 것은 소유로 인한 시세차익/차손 뿐이다.)

그런데 전원세전환율이 대출금리보다 더 높기 때문에, 대출을 받아서라도, 월세를 받는 것이 더 큰 수입이지 않을까? 라고 생각할 수 있다.

팩트체크

(1) 은행연합회 대출금리 : https://portal.kfb.or.kr/compare/loan_household_new.php
약 4.5%

대출금리가 전월세전환율보다 낮은 것이 맞다.
집주인은 수익률 측면만 보면 월세를 선택하는 것이 옳다. 

그러나 현실에서 이는 쉽지 않다.

가장 큰 이유는 자금조달비율이다. 일반적으로 주택의 전세계약의 경우, 집주인과 세입자의 합의만 이루어진다면, 매매가와 무관하게 전세가를 설정하여 계약할 수 있다. (이 것이 후술할 전세사기의 문제점이다.)

그러나 은행대출의 경우는 해당주택의 감정평가 후, 담보물건의 LTV를 감안하여 대출한다.

예를 들면, 10억짜리 아파트를 9억에 전세를 주면, 집주인은 1억원으로 소유권을 얻을 수 있지만,

10억짜리 아파트로 대출을 받는다면, 4~6억이상은 대출을 받기 힘들다. 즉 나머지 50%정도의 자금은 자체조달을 해야한다. (선순위 대출이 있기 때문에 추가로 전세를 구하는 것은 매우 어렵다.)

이렇게 집주인은 투자자로서, 최소 투자금액으로 부동산 투자를 가능하게하고,

세입자는 거주비용을 절약할 수 있는 니즈를 충족한다.

 

자세히보면 전세제도가 있는 것과 월세로 대체하는 방법에서 가장 큰 차이는 중간에 은행이 있느냐 없느냐로 볼 수 있다.

결국은 은행이라는 안정장치와 제도가 있는 만큼 안정성을 취할수 있지만, 그만큼의 마진을 은행이 가져가게 되는 것이고,

그 위험을 감당하더라도 주거비절감, 투자수익극대화를 위해서 우리나라에는 전세제도가 존재하고 있다고 볼 수 있다.

전세 제도는 상호간의 이익에 의해 성립된다.