[독후감] 강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다 (서경파파)

 

안녕하세요 럭키입니다. ^^

오늘 제가 읽은 책은 서경파파님의 "강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다" 입니다.

이 책을 읽은 이유는 서경파파님의 "수도권 비주택 투자 수업"책을 우연히 읽고, 다른책도 읽어보고 싶다는 생각에 구매했습니다.

사실 일반적으로 부동산책은 쓰여진 시점이 지나고나서 읽으면 아쉬울 때가 많은데요.

이번 "강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다" 책은 나온지 이제 3년정도 되어가지만 무엇을 말하려고 하는지 초점을 맞추어 보면 언제봐도 좋을 책인 것 같습니다.

저는 몇년간 부동산을 지켜보면서 놀라운점을 발견했습니다. 사람들은 부동산을 분석한다고 학군, 지하철, 동네분위기 등등을 열심히 고민하지만, 한 사이클이 지나고보면, 그 상승과 하락의 폭은 그렇게 크지 않습니다.

동네에서 가장 좋다던 물건과 별로라고 판단한 물건은 오른 가격은 다르지만, 그 폭(비율)은 비슷하다는 말입니다.

심지어 강남과 강북을 비교해도 비슷하게 올랐을때가 많습니다. 사람들이 강남이 많이오른다고 생각하는 이유는 강남의 원래 가격자체가 비싸기 때문에 그 상승과 하락폭이 크기 때문입니다.

그래서 어떻게보면 열심히 조사하고, 시세파악을 한다고해도 그 노력대비 큰 수익을 거두지 못할때가 많습니다.

<성격이 완전히 다른 도곡렉슬과 압구정현대아파트 추이 - 예상외로 상승률이 비슷함을 알 수 있다.>

길음뉴타운 대장격 센트피스와 왕십리 뉴타운 대장격 텐즈힐도 같은기간 100% 정도 상승했다.

 

이 책은 이렇게 다르다.! 

 

이 책은 그런점에서 다른 부동산 서적과의 차별점을 두고 있습니다.

이 책의 핵심메세지를 먼저 말씀드리면 다음 두가지로 요약할 수 있습니다.

1. 부동산은 정치와 정책의 영역이다.

2. 도시계획에 베팅하라.

 

1. 부동산은 정치와 정책의 영역이다.

부동산시장을 단기적으로는 보면 보이지 않지만, 과거를 돌아보면 천지개벽한 곳들은 정치와 정책으로 만들어졌습니다.

GTX와 같은 광역철도나 상업지 지정 등 다른곳과 차별점 있는 수익을 내는 곳은 권력자들의 결정에 따르게 됩니다.

권력자들의 결정을 잘 주시한다면 단기간에는 믿을 수 없지만, 장기적으로 항상 올바른 판단이라는 것을 알 수 있습니다.

이러한 권력자들의 결정을 이 책에서는 도시계획으로 정리합니다.

 

2. 도시계획에 배팅하라. 

권력자들의 베팅을 가장 명확하게 확인할 수 있는 방법이 각 지자체의 도시계획입니다.

이 책에는 다양한 서울시의 홈페이지, 보도자료에 나오는 자료를 기반으로 파악해야하는 정보를 잘 설명해주고 있습니다.

다만, 이러한 정보를 잘 얻더라도 실제 어떻게 투자해야할지와 연결하는 것은 상당히 어려운 일일것이라고 생각했습니다.

 

3. 책에서 언급한 지역

이 책에서는 동북권, 서북권, 서남권과 같이 서울에서 상대적인 비선호지역의 투자처를 안내합니다.

동북권	서북권	서남권
창동	상암	김포공항
상계	연신내	천왕
성수	불광

위와 같은 거점 개발지를 제시했는데요.

대부분 GTX역을 포함하거나, 노후도가 높고, 용적률 인센티브를 받을 수 있는 지역들이였습니다.

개인적으로는 김포공항쪽이 많이 발전했으면 좋겠습니다.

2040 서울도시계획

 

4. 개인적인 의견

저는 최근 제가 느끼는 부분과 책의 내용이 일치하는 부분이 많아 반가웠습니다.

저는 개인적으로 앞으로 노후주택이 많아지고 인구가 줄게되면 모든 아파트가 재건축될 수는 없을 것이라고 생각합니다.

따라서 신축 + 고급주택은 한정되고, 높은 밀도의 선호지역이 생길 것 같은데요.

저자가 말하는 거점개발지의 높은 인센티브와 일맥상통한다고 생각합니다.

최근 노후계획도시 특별법도 비슷하다고 봅니다. 노후계획도시의 모든 아파트를 고밀개발하는 일은 어려울 것이라고 생각합니다.

정치인들은 말은 그렇게 하겠지만, 사업성이 나오는 곳 위주로 사업을 추진하다보면, 필요한 가구수가 충족되고, 노후도시의 인구가 줄면서 모든 아파트가 재건축할 필요도, 사업성도 나오지 않을 것이라고 생각합니다.

미래는 누구도 예측할 수 없지만, 이렇게 내가 그려보는 미래가 실제로는 얼마나 반영되는지 보는 일도 재미있지 않을까요?

오늘  "강남 되는 강북 부동산은 정해져 있다" 읽어보았습니다.

참고로, 부록에 투자금별 추천지가 있는데, 몇년지났긴했지만 고수의 안목에서 투자검토를 하는 부분도 재미있었습니다.

행복한 하루 되세요! ^^